Открываем офис в квартире

Иногда возникает необходимость перевести жилое помещение в нежилой фонд, что с юридической точки зрения означает изменение его статуса.

Раньше в квартире жили люди, затем там размещается магазин или офис. Чаще всего это нужно начинающим коммерсантам, которые не имеют возможности арендовать или купить офис и предпочитают использовать в коммерческих целях собственное жилье.

Гражданское и жилищное законодательство РФ говорит, что квартиры [жилые помещения] могут использоваться только для проживания, однако отдельно все-таки оговаривается возможность задействовать собственное жилье для работы. В этом случае не должны нарушаться права и интересы других граждан. Однако перевод жилого помещения в нежилой фонд — более подходящий вариант, особенно если речь идет не просто о работе на дому, а об открытии в бывшей квартире полноценного офиса.

Планируя перевод помещения из жилого фонда в нежилой, нужно для начала оценить, насколько привлекательно для потенциальных клиентов расположение квартиры, каковы перспективы развития района, в котором она находится, и так далее.

Вы обязательно должны быть собственником помещения и иметь документы, которые это доказывают: свидетельство о государственной регистрации права, договор дарения, завещание и т. п.

Квартира не должна быть обременена правами третьих лиц, в ней никто не может жить или быть прописан — ни владелец, ни члены его семьи.

Нужно, чтобы в доме была техническая возможность для оборудования отдельного входа в будущий офис, магазин или кафе — не через подъезд, а прямо с улицы. Доступ к инженерным коммуникациям должен быть свободным, а если его нет — придется обеспечить.

Желательно, чтобы помещение находилось на первом этаже. Если оно расположено выше, то нежилым оно сможет стать лишь в том случае, если под ним только нежилые помещения.

Квартира не может стать нежилой частично. Например, нельзя перевести в нежилой фонд две комнаты четырехкомнатной квартиры, оставив за другими двумя комнатами статус жилого помещения.

Нельзя переводить квартиру в нежилой фонд, если дом признан аварийным, нуждается в капитальном ремонте или подлежит сносу.

Недвижимость не должна находиться под арестом или в залоге. И наконец, в квартире не должно быть незаконной перепланировки, в ней не должны нарушаться противопожарные, санитарные и прочие нормы.

Согласие соседей на перевод жилой недвижимости в разряд нежилых помещений необязательно, но если вы можете заручиться их письменным согласием — заручитесь, возможно, что в спорных случаях этот документ вам пригодится.

Когда все перечисленные условия соблюдены, можно приступать к самой процедуре перевода жилой недвижимости в нежилой фонд. Она состоит из нескольких этапов, каждый из которых связан со сбором документов и хождением по инстанциям.

Сначала вам предстоит подать документы в межведомственную комиссию по использованию жилищного фонда.

Этой комиссии необходимо представить следующие документы:

— заявление с указанием причин перевода [обязательно подписывается собственником жилья];

— технический паспорт БТИ, поэтажный план, экспликация;

— документы, подтверждающие право собственности на помещение;

— выписка из домовой книги [в ней должно быть указано, что в квартире никто не проживает ни постоянно, ни временно];

— справка, в которой указано назначение других жилых помещений, расположенных на том же этаже;

— заключение Государственного пожарного надзора о соблюдении противопожарных норм;

— заключение Государственного санитарно-эпидемиологического надзора о соблюдении санитарных норм;

— техническое заключение [выдается организацией, обеспечивающей содержание дома];

— если вы представляете юридическое лицо, надо будет также представить учредительные документы организации, представителем которой вы являетесь.

После того как комиссия одобрит ваше заявление, начнется второй этап. Теперь необходимо обратиться в комиссию по приватизации и управлению жилищным фондом, которая должна определить стоимость перевода квартиры из жилого фонда в нежилой.

На этом этапе надо представить комиссии следующие документы:

— документ, удостоверяющий личность [паспорт гражданина РФ или иной документ];

— документы, подтверждающие право собственности на помещение;

— копию выписки из протокола межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда [полученную на предыдущем этапе];

— справку из БТИ, в которой должны быть указаны данные по разнице стоимости квартиры в случае использования ее в жилом и нежилом фонде;

— если вы являетесь представителем организации, вновь надо будет представить учредительные документы.

Третий и последний этап — государственная регистрация права собственника на нежилое помещение. В регистрирующий орган нужно будет принести следующие документы: заявление о регистрации, правоустанавливающие документы, квитанцию об оплате государственной пошлины, документы из БТИ, описывающие объект [поэтажный план, экспликация]. Нужно также представить подтверждения двух предыдущих комиссий. Могут потребоваться и другие документы — их список нужно уточнить непосредственно в регистрирующем органе.

Процесс перевода жилого помещения в нежилой фонд может занять довольно много времени.

Вам могут отказать в переводе квартиры в нежилой фонд, например, если собраны не все документы, если проект переустройства или перепланировки не соответствует требованиям или не соблюдены какие-либо еще условия. Решение об отказе — это документ, в котором комиссия должна четко указать основания для отказа и ссылки на конкретные нарушения. Чтобы не было неприятностей, прежде чем браться за дело, лучше проконсультироваться со специалистом. Это поможет снизить расходы, более эффективно рассчитать время и избежать ошибок.