Какое помещение можно перевести в нежилое?

11 Августа 2016

Для использования жилого помещения в иных целях требуется его перевод в нежилое (ч.3 ст. 288 ГК РФ, ст.22 ЖК РФ), что допускается при наличии условий для такого перевода и отсутствии препятствий для этого. В частности, квартира может быть переведена в нежилое помещение, если она расположена на первом этаже многоквартирного дома или выше первого этажа, но при этом помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не должны быть жилыми. 

  Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: 
• доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, и отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению; 
• переводимое помещение является частью жилого помещения; 
• используется в качестве места постоянного проживания; 
• право собственности на переводимое помещение имеет обременения; 
• жилое помещение находится в наемном доме социального использования (ст. 22 ЖК РФ). 

  Как перевести жилое помещение в нежилое? 
Порядок перевода помещения в нежилое определен в ст. 23 ЖК РФ. С указанной целью необходимо направить обращение в орган местного самоуправления по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через МФЦ (многофункциональный центр). К заявлению необходимо приложить следующие документы: 
• подлинники или нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на помещение (не нужны, если право зарегистрировано в ЕГРП); 
  • план помещения с его техническим описанием (технический паспорт жилого помещения) (вправе не представлять); 
• поэтажный план дома (вправе не представлять); 
• проект переустройства и (или) перепланировки помещения (если требуются для перевода); 
• согласие всех собственников общего имущества, если переоборудование влечет уменьшение общего имущества собственников жилого дома (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). 
  При разрешении вопроса о переводе жилого в нежилое помещение подлежат применению и положения статей 36, 40, 44-48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Решение о переводе или об отказе в переводе помещения принимается в течение 45 дней со дня представления документов. Документ, отражающий положительное решение, является основанием для использования помещения в качестве нежилого или для проведения переустройства и (или) перепланировки, если это требуется для перевода. Завершение необходимых работ подтверждается актом приемочной комиссии. 

  Использование жилых помещений в качестве нежилых — какие ограничения существуют? 
  С целью соблюдения требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" необходимо руководствоваться Сводом правил 54.13330.2011 Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003. В данном Своде правил (СП 54.13330.2011) среди прочего определены ограничения по использованию жилых помещений в качестве нежилых. В подвальном, цокольном первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением объектов, оказывающих вредное воздействие на человека. 
Не допускается размещать: 
• магазины по продаже синтетических ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел; 
  • специализированные рыбные магазины; 
• склады любого назначения, в том числе оптовой (или мелкооптовой) торговли, кроме складских помещений, входящих в состав общественных учреждений (правило не распространяется на автостоянки); 
  • предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества (кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов, общей площадью до 300 м); 
• бани; 
  • предприятия питания и досуга с числом мест более 50, общей площадью более 250 м; 
• все предприятия, функционирующие с музыкальным сопровождением; 
  • прачечные и химчистки (кроме приемных пунктов и прачечных самообслуживания, производительностью до 75 кг в смену); 
• автоматические телефонные станции, общей площадью более 100 м; 
  • общественные туалеты, учреждения и магазины ритуальных услуг; встроенные и пристроенные трансформаторные подстанции; 
  • производственные помещения (кроме помещений категорий В и Д для труда инвалидов и людей старшего возраста); 
  • диспансеры, лаборатории (в т.ч. зуботехнические), стационары, травмпункты и т.п. (п. 4.10 Свода правил); 
• в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать помещения для пребывания детей, кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50, сауны, а также лечебно-профилактические учреждения (п. 4.11 СП). 
  На кровле МКД, кровлях встроенно-пристроенных помещений общественного назначения, а также при входной зоне, на внеквартирных террасах и верандах, в соединительных элементах между жилыми зданиями, в том числе - открытых нежилых этажах (первом и промежуточных) допускается размещать площадки различного назначения для жильцов этих зданий, в том числе: спортивные площадки для отдыха взрослых, площадки для сушки белья и чистки одежды или солярий. 

  Какие споры рассматриваются в судах? 
При переводе помещения из жилого фонда в нежилой часто возникают спорные ситуации, связанные: 
• с необходимостью получения согласия всех собственников дома, если перевод жилого помещения в нежилое влечет уменьшение общего имущества в многоквартирном доме (см. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.11.2013 по делу № А39-5016/2012); 
• с невозможностью перевода в нежилое жилого помещения, где есть незаконная перепланировка (без ее оформления во внесудебном или судебном порядке) (см. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 28.01.2014 № ФОЗ-6616/2013 по делу № А51-5014/2013); 
• с отказом в переводе в нежилое помещение (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2015 по делу № 33-37932/2015); 
• с несогласием кого-либо из собственников дома на перевод в нежилое помещение, перепланировку в нем (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 08.09.2015 по делу № 33-31883/2015).

(с) Источник 

Дата создания: 01.08.2016 10:40:27

Дата изменения: 16.08.2016 23:45:35